Σε Αυτό Το Άρθρο:

Χρειάζεστε πιθανώς μια επιστολή estoppel όταν αγοράζετε ή πουλάτε μια μονάδα συγκυριαρχία ή ένα σπίτι που υπόκειται σε μια ένωση ιδιοκτητών σπιτιού, κοινώς γνωστή ως HOA. Ένας αγοραστής και ένας δανειστής ενυπόθηκων δανείων θέλουν να μάθουν αν ένας πωλητής οφείλει εκκρεμή υπόλοιπα προς την HOA, ώστε το κόστος να καταβληθεί κατά το κλείσιμο. Ένας πωλητής θέλει να γνωρίζει το ακριβές ποσό που θα οφείλει στο κλείσιμο όταν πωλεί ή πληρώνει μια υποθήκη. Οι επιστολές του Estoppel είναι δεσμευτικές δηλώσεις που εμποδίζουν την HOA να αποσύρει αργότερα γεγονότα ή να δηλώσει αντίθετες πληροφορίες.

Νέο κτίριο διαμερισμάτων

Οι επιστολές Estoppel για τις ενώσεις condo και HOAs είναι επίσης γνωστές ως πιστοποιητικά estoppel.

Αποφυγή παραπληροφόρησης

Οι οργανισμοί HOA μπορούν να αυξήσουν τις αμοιβές, να επιβάλουν ειδικές αξιολογήσεις και να κρατήσουν τους ιδιοκτήτες σπιτιών υπεύθυνοι για μη καταβληθέντα τέλη. Ένας αγοραστής που σκέφτεται ένα σπίτι μέσα σε μια HOA έχει το δικαίωμα σε τέτοιες πληροφορίες, καθώς μπορεί να επηρεάσει την επιθυμία ή την προσιτή τιμή του σπιτιού. Αγοραστές, πωλητές και στεγαστικοί δανειστές μπορούν επίσης να ζητήσουν επιστολές estoppel ή πιστοποιητικά estoppel από την HOA πριν κλείσουν. Οι οργανισμοί HOA μπορούν να χρεώνουν ένα τέλος για την έκδοση της επιστολής. Το ποσό της αμοιβής εξαρτάται από τους κρατικούς νόμους που διέπουν τους HOA και τις μεμονωμένες ενώσεις. Ποιος πληρώνει το τέλος επιστολής estoppel εξαρτάται από τις διαπραγματεύσεις αγοραστή και πωλητή.

Έκθεση μη εξουσιοδοτημένων ενεργειών

Τα HOA estoppel γράμματα αποκαλύπτουν επίσης πότε οι ιδιοκτήτες σπιτιών έχουν παραβιάσει τους κανόνες μιας ένωσης, γνωστούς ως «Συμφωνίες, Προϋποθέσεις και Περιορισμοί - CC & R» - και κανονισμούς. Οι περιορισμοί του HOA περιορίζουν συχνά την κατασκευή και τις μετατροπές σε μονάδες ή μονοκατοικίες. Οι παραβιάσεις και κυρώσεις για μη εξουσιοδοτημένες βελτιώσεις ενός ακινήτου εμφανίζονται στην επιστολή estoppel. Ο αγοραστής και ο δανειστής υποθηκών του αγοραστή μπορούν στη συνέχεια να εξετάσουν περαιτέρω το ζήτημα, να διαπιστώσουν εάν έχουν επιλυθεί και εάν έχουν καταβληθεί πρόστιμα και μπορούν να εξασφαλίσουν ότι το σπίτι πληροί τις οδηγίες της HOA πριν κλείσει.

Απαιτήσεις επιστολής του Estoppel

Δεν υπάρχει πρότυπο boilerplate για τα γράμματα estoppel. Οι πληροφορίες που παρέχονται σε ένα γράμμα ποικίλλουν ανά κράτος και HOA, με ορισμένες ενώσεις που απαιτούν λεπτομερέστερες πληροφορίες σε επιστολές από άλλες. Στη Φλόριντα, για παράδειγμα, μια επιστολή πρέπει να περιλαμβάνει τουλάχιστον έναν υπάλληλο HOA ή έναν εξουσιοδοτημένο εκπρόσωπο, τα ποσά αξιολόγησης και όλα τα χρήματα που οφείλονται στο HOA. Η γλώσσα στην Καλιφόρνια είναι πολύ διαφορετική, σύμφωνα με το Davis-Stirling.com, ένας δικτυακός τόπος νόμιμων πόρων για την California HOAs. Οι επιστολές Estoppel μπορεί να περιλαμβάνουν ένα ακριβές όριο αμοιβής για γράμματα, όπως $ 250, ή απλά να δηλώνει ότι το τέλος δεν πρέπει να υπερβαίνει το "λογικό κόστος" της ένωσης.

Estoppel Letters Vs. Πιστοποιητικά HOA

Ο δανειστής υποθηκών ενός αγοραστή μπορεί να απαιτήσει τη δική του εκδοχή της επιστολής estoppel, η οποία μπορεί να συνεπάγεται περισσότερες πληροφορίες από τις επιστολές της ένωσης. Προκειμένου να προστατεύσουν τα δικά τους οικονομικά συμφέροντα, οι δανειστές μπορούν να ζητήσουν ένα πιστοποιητικό HOA, το οποίο περιλαμβάνει λεπτομέρειες όπως το ύψος των αποθεμάτων HOA, τα ποσοστά παραβατικότητας των ιδιοκτητών σπιτιού, το ποσοστό των μη ιδιοκατακτηθέντων μονάδων στην ανάπτυξη και οποιεσδήποτε εκκρεμείς ή μη ικανοποιητικές κρίσεις κατά του HOA. Αυτές οι πληροφορίες βοηθούν τον δανειστή να καθορίσει εάν η HOA είναι δημοσιονομικά υγιής.


Βίντεο: