Σε Αυτό Το Άρθρο:

Στις περισσότερες περιπτώσεις, αν πουλάτε ένα σπίτι για περισσότερα από όσα αγοράσατε, δεν θα χρειαστεί να πληρώσετε κανένα φόρο επί του κέρδους. Ωστόσο, αν δεν έχετε κατοικήσει ή έχετε ζήσει πολύ μακριά στο σπίτι, αν το κέρδος σας είναι ιδιαίτερα μεγάλο ή εάν το σπίτι δεν ήταν η κύρια κατοικία σας, ίσως να καταλήξετε με φόρο κεφαλαιουχικών κερδών.

Αποκλεισμός

Ο φορολογικός κώδικας σας επιτρέπει να αποκλείσετε από τα τέλη τα πρώτα 250.000 δολάρια κέρδος από την πώληση στο σπίτι σας - ή τα πρώτα 500.000 δολάρια αν είστε παντρεμένοι και καταθέτετε τους φόρους σας από κοινού. Ωστόσο, για να αποκτήσετε αυτόν τον αποκλεισμό, πρέπει να είστε κύριος του σπιτιού και να το χρησιμοποιήσετε ως κύρια κατοικία για τουλάχιστον δύο χρόνια κατά τη διάρκεια της πενταετούς περιόδου που προηγείται της πώλησης. Αυτή η απαίτηση διάρκειας δύο ετών δεν χρειάζεται να είναι διαδοχική, που σημαίνει ότι θα μπορούσατε να ζήσετε στο σπίτι σας για δύο χρόνια, να τη νοικιάσετε σε κάποιον άλλο για ένα ή δύο χρόνια και στη συνέχεια να την πουλήσετε και να διεκδικήσετε ακόμα τον αποκλεισμό. Δεν υπάρχει απόλυτο όριο στον αριθμό των φορών που μπορείτε να διεκδικήσετε έναν αποκλεισμό στη διάρκεια της ζωής σας, αν και πρέπει να περιμένετε τουλάχιστον δύο χρόνια μεταξύ των εξαιρέσεων.

Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών

Αν δεν είστε κύριος και ζείτε στο σπίτι για τα απαιτούμενα δύο χρόνια, τότε θα οφείλετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών για το σύνολο του κέρδους από την πώληση. Εάν είστε απλοί και κερδίζετε κέρδη 265.000 δολαρίων, για παράδειγμα, το φορολογητέο κέρδος σας είναι το σύνολο των 265.000 δολαρίων. Εάν πληροίτε την απαίτηση των δύο ετών, αλλά το κέρδος σας υπερβαίνει το ποσό αποκλεισμού σας, τότε θα οφείλετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών μόνο στην περίσσεια. Σε αυτή την περίπτωση, αν είστε απλώς και κερδίζετε κέρδος 265.000 δολαρίων, ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών θα εφαρμοστεί στα $ 15.000 του κέρδους σας.

Προσδιορισμός του κέρδους σας

Μπορείτε να πάρετε μια ακαθάριστη εκτίμηση του κέρδους σας συγκρίνοντας πόσα πληρώσατε για το σπίτι με το πόσο σας πωλούνται για. Αλλά το πραγματικό σας κέρδος, το οποίο έχει σημασία για φορολογικούς σκοπούς, εξαρτάται από πολλούς άλλους παράγοντες.

Προσθέστε όλα τα έξοδα πώλησης του σπιτιού σας, όπως προμήθειες, έξοδα διαφήμισης και νομικά έξοδα. Αφαιρέστε τα από την τιμή πώλησης. Το αποτέλεσμα είναι αυτό που το IRS ονομάζει το "ποσό που πραγματοποιήθηκε" στην πώληση. Στη συνέχεια, καθορίστε την "προσαρμοσμένη βάση κόστους", η οποία είναι η τιμή που πληρώσατε αρχικά για το σπίτι, συμπεριλαμβανομένων ορισμένων εξόδων κλεισίματος και του κόστους οποιωνδήποτε βελτιώσεων κεφαλαίου έχετε κάνει - βελτιώσεις που προσδίδουν αξία ή έχουν αυξήσει την ωφέλιμη ζωή του σπιτιού σας. Μόλις προσδιορίσετε την προσαρμοσμένη βάση, αφαιρέστε την από το ποσό που πραγματοποιήσατε. Το αποτέλεσμα είναι το κέρδος σας για φορολογικούς σκοπούς.

Υπολογίζοντας τον Φόρο σας

Εάν κατοικούσατε στο σπίτι για λιγότερο από ένα χρόνο πριν το πουλήσατε, το IRS ταξινομεί το κέρδος σας ως βραχυπρόθεσμο κεφαλαιουχικό κέρδος, το οποίο φορολογείται με τον ίδιο ρυθμό με το κανονικό εισόδημα. Κατά τη στιγμή της δημοσίευσης, τα ποσοστά αυτά ξεκινούν από το 10% και φτάνουν μέχρι το 35%, ανάλογα με το εισόδημά σας. Εάν κατοικούσατε στο σπίτι για περισσότερο από ένα χρόνο, το κέρδος χαρακτηρίζεται ως μακροπρόθεσμο κεφαλαιουχικό κέρδος, το οποίο φορολογείται με πολύ χαμηλότερο επιτόκιο. Κατά τη στιγμή της δημοσίευσης, οι μακροπρόθεσμοι φόροι κεφαλαιουχικών κερδών υπερέβησαν το 15%.


Βίντεο: