Σε Αυτό Το Άρθρο:

Η χρηματοδότηση εκ μέρους του ιδιοκτήτη πραγματοποιείται όταν ο ιδιοκτήτης ακινήτου συμφωνεί να δέχεται πληρωμές απευθείας από τον αγοραστή αντί να λαμβάνει την τιμή αγοράς με κατ 'αποκοπήν ποσό από φορέα δανεισμού. Ο αγοραστής μετακινείται συνήθως αμέσως, αλλά δεν παίρνει τον τίτλο μέχρι να ολοκληρώσει όλες τις πληρωμές. Αυτή η ρύθμιση είναι κοινώς γνωστή ως σύμβαση γης. Παρόλο που οι νόμοι της Νότιας Καρολίνας που διέπουν τις συμβάσεις γης είναι παρόμοιοι με εκείνους άλλων κρατών, περιέχουν διακριτικά χαρακτηριστικά.

Νόμους της Νότιας Καρολίνας για τη χρηματοδότηση ιδιοκτήτη: καρολίνας

Η χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη είναι μια επιλογή για αγοραστές χωρίς πρόσβαση σε εμπορική πίστωση.

Υποθήκες και Liens

Ένας αγοραστής βάσει σύμβασης γης παίρνει τίτλο στη γη που υπόκειται σε τυχόν προϋπάρχουσες υποθήκες ή εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου. Κατά συνέπεια, ο αγοραστής θα πρέπει να εκτελέσει μια αναζήτηση τίτλου στο γραφείο εγγείου ιδιοκτησίας του νομού πριν από την υπογραφή της σύμβασης και πριν πάρει τίτλο στην ιδιοκτησία. Εάν το ακίνητο υπόκειται σε καταγεγραμμένη υποθήκη ή ασφάλεια κατά τη στιγμή που ο πωλητής μεταβιβάζει τον τίτλο, ο αγοραστής παίρνει το ακίνητο που υπόκειται σε αυτό, αλλά έχει νομική απαίτηση έναντι του πωλητή για αποζημίωση. Εάν η υποθήκη ή η ασφάλεια δεν έχει καταγραφεί, θα σβήσει όταν ο τίτλος μεταβιβαστεί στον αγοραστή, αν και ο ενυπόθηκος ή ο κάτοχος του ενέχυρου θα εξακολουθεί να έχει μια μη εξασφαλισμένη αξίωση έναντι του πωλητή για το οφειλόμενο ποσό.

Προκαθορισμένο

Η Νότια Καρολίνα προσφέρει λιγότερες τυπικές προφυλάξεις στους αγοραστές βάσει χερσαίων συμβάσεων από ό, τι οι νόμοι πολλών άλλων κρατών. Επιτρέπει στις συμβάσεις γης να περιέχουν διατάξεις κατάσχεσης που δίνουν στον πωλητή τη δυνατότητα να καταλάβει το ακίνητο χωρίς να αποκλείσει ή να καταβάλει αποζημίωση εάν ο αγοραστής αθετήσει οποιαδήποτε στιγμή κατά τη διάρκεια της περιόδου πληρωμής δόσεων. Αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής δεν έχει ίδια κεφάλαια στο σπίτι μέχρι να πάρει νόμιμο τίτλο. Οι αγοραστές και οι πωλητές είναι ελεύθεροι να διαπραγματευτούν μια πιο δίκαιη συμφωνία στη σύμβαση γης.

Equitable Relief

Λόγω των σκληρών συνεπειών της απώλειας, ένας αγοραστής που παραλείπει όλες τις πληρωμές σε μια σύμβαση γης μπορεί να προσφύγει σε ένα δικαστήριο της δικαιοσύνης για την απαλλαγή. Παρόλο που δεν υφίστανται νόμιμες προστασίες για να βοηθηθούν οι αγοραστές που χάνουν, η υπόθεση της Νότιας Καρολίνας του 2002 Lewis κατά. Corp καθόρισε ότι ένα δικαστήριο της Νότιας Καρολίνας έχει το δικαίωμα να αναγκάσει τον πωλητή να αποκλείσει, να πωλήσει το ακίνητο σε δικαστική πώληση και να επιστρέψει τα έσοδα πέραν του οφειλόμενου χρέους του αγοραστή στον αγοραστή, διατηρώντας έτσι την αγοραστική αξία. Κατέθεσε επίσης το επιχείρημα ότι ένα δικαστήριο μπορεί να επιτρέψει στον αγοραστή μια δεύτερη ευκαιρία να κατέχει το ακίνητο αν πληρώσει τον νέο ιδιοκτήτη το ποσό του οφειλόμενου χρέους του εντός ορισμένης προθεσμίας εξόφλησης που έχει καθορίσει το δικαστήριο. Αυτά τα ένδικα μέσα παρέχονται από τα δικαστήρια μόνο εάν τα πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης υποδηλώνουν ότι διαφορετικά θα προέκυπτε αδικία.

Μεταφορά τίτλου

Αφού ο αγοραστής ολοκληρώσει όλες τις πληρωμές, ο πωλητής υποχρεούται να μεταβιβάσει τον τίτλο στον αγοραστή. Οι περισσότερες συμβάσεις γης απαιτούν από τον πωλητή να παρέχει "εμπορεύσιμο τίτλο", που σημαίνει ότι δεν υπάρχουν εκκρεμείς εμπράγματα βάρη ή υποθήκες επί του ακινήτου. Εάν ο πωλητής δεν μεταβιβάσει τον τίτλο ή εάν μεταβιβάσει τίτλο με ελαττώματα, όπως μια μη καταβεβλημένη υποθήκη, ο αγοραστής μπορεί να μηνύσει απαλλαγή. Μπορεί να ζητήσει αποζημίωση από τον πωλητή, όπως το ποσό μιας μη αμειβόμενης υποθήκης, ή μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο να διατάξει το γραφείο εγγείου ιδιοκτησίας του νομού να μεταβιβάσει τον τίτλο του προς την περιουσία του.


Βίντεο: