Σε Αυτό Το Άρθρο:

Κάθε φορά που αποκτάτε ένα περιουσιακό στοιχείο όπως ένα ακίνητο κατοικίας, ενοικίασης ή επένδυσης, έχετε μια βάση κόστους που συνδέεται με την απόκτηση. Εάν αγοράσετε ή κατασκευάσετε μια ενοικιάσιμη ιδιοκτησία για $ 200.000, η ​​βάση κόστους σας θα είναι $ 200.000. Εάν στη συνέχεια αναδιαμορφώσετε το ακίνητο για $ 10.000, η ​​νέα σας βάση θα είναι η αρχική βάση των $ 200.000, συν το ποσό που ξοδεύετε για τη μετατροπή του ακινήτου, δίνοντάς σας μια προσαρμοσμένη βάση των $ 210.000. Από το παράδειγμα, είναι σαφές ότι οι προσθήκες ή οι βελτιώσεις κεφαλαίου αυξάνουν τη βάση ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου, ενώ οι αποσβέσεις και οι απώλειες ατυχημάτων μειώνουν τη βάση του. Η προσαρμοσμένη βάση υπολογίζεται λαμβάνοντας υπόψη όλες τις αυξήσεις και μειώσεις της αρχικής βάσης της περιουσίας. Ο καθορισμός της προσαρμοσμένης βάσης μιας μίσθωσης ακινήτου είναι σημαντικός επειδή θα χρειαστεί να υπολογίσει το κέρδος ή τη ζημία σας από την πώληση, γεγονός που με τη σειρά του επηρεάζει το φορολογητέο εισόδημά σας.

Πώς να υπολογίσετε την προσαρμοσμένη βάση για την πώληση της ιδιοκτησίας ενοικίασης: βάση

Προσδιορίστε την προσαρμοσμένη βάση ενός ακινήτου για τον υπολογισμό του κέρδους ή της ζημίας από την πώληση.

Βήμα

Καθορίστε την αρχική βάση του ενοικιαζόμενου ακινήτου. Εάν αγοράσατε ή κατασκευάσατε το ακίνητο, η βάση θα είναι η τιμή αγοράς ή το κόστος κατασκευής. Εάν αγοράσατε το ακίνητο ως δώρο ή με κληρονομιά, η βάση σας θα είναι η δίκαιη αγοραία αξία κατά την ημερομηνία της απόκτησης ή η προσαρμοσμένη βάση του ακινήτου στα χέρια του ατόμου από τον οποίο το αποκτήσατε. Ας υποθέσουμε ότι αγοράσατε το ακίνητο για $ 500.000 - η αρχική σας βάση στο ακίνητο είναι η τιμή αγοράς.

Βήμα

Προσδιορίστε προσθήκες ή βελτιώσεις κεφαλαίου που έγιναν στο ακίνητο. Αυτό θα αυξήσει τη βάση σας με το ποσό που δαπανάται για τη βελτίωση ή τη μετατροπή της ιδιοκτησίας. Ας υποθέσουμε ότι δαπανούν $ 30.000 για την αναβάθμιση του συστήματος κεντρικής θέρμανσης. Λαμβάνοντας υπόψη αυτήν την προσθήκη, η προσαρμοσμένη βάση σας είναι τώρα $ 530.000 ($ 500.000 αρχική βάση, συν $ 30.000 δαπανώνται για προσθήκες).

Βήμα

Υπολογίστε το κόστος πώλησης του ακινήτου. Τα έξοδα πώλησης αυξάνουν τη βάση του ακινήτου και περιλαμβάνουν όλα τα έξοδα που προκύπτουν για τη διάθεση του περιουσιακού στοιχείου σε μια πώληση, όπως προμήθειες και αμοιβές που καταβάλλονται σε κτηματομεσίτες, δικηγόρους και λογιστές, καθώς και έξοδα διαφήμισης και κάθε άλλο κόστος. Εάν το σωρευτικό κόστος πώλησής σας είναι 10.000 δολάρια, η προσαρμοσμένη βάση θα αυξηθεί στα $ 540.000 (530.000 δολάρια παλαιά προσαρμοσμένη βάση συν 10.000 κόστος πώλησης).

Βήμα

Υπολογίστε τη σωρευτική απόσβεση του ακινήτου - αυτό θα μειώσει την προσαρμοσμένη βάση σας. Ας υποθέσουμε ότι κρατήσατε το ακίνητο εδώ και πέντε χρόνια και πήρατε υποτίμηση $ 20.000 κάθε χρόνο. Η προσαρμοσμένη βάση θα μειωθεί κατά $ 100.000 (20.000 δολάρια αποσβέσεις ανά έτος πολλαπλασιασμένα επί πέντε έτη). Λαμβάνοντας υπόψη τη σωρευτική απόσβεση του ακινήτου, η προσαρμοσμένη βάση είναι $ 440.000 ($ 540.000 παλαιά προσαρμοσμένη βάση μείον $ 100.000 σωρευτική απόσβεση).

Βήμα

Προσδιορίστε τη σωρευτική υποτίμηση για προσθήκες ή βελτιώσεις κεφαλαίου. Εάν υποτιμήσατε το σύστημα κεντρικής θέρμανσης από το Βήμα 2 κατά $ 1.500 κάθε χρόνο για δύο χρόνια, η σωρευτική υποτίμηση επί των προσθηκών ή των βελτιώσεων κεφαλαίου θα είναι $ 3.000 ($ 1.500 υποτίμηση κάθε χρόνο πολλαπλασιασμένη με δύο έτη). Αυτό θα μειώσει τη βάση σας, δίνοντάς σας μια προσαρμοσμένη βάση ύψους $ 437.000 ($ 440.000 παλαιά προσαρμοσμένη βάση μείον 3.000 σ.δ. σωρευτική απόσβεση).

Βήμα

Υπολογίστε το κέρδος από την πώληση ακινήτων. Εάν πωλήσατε το ακίνητο για $ 600.000, το κέρδος σας θα είναι $ 163.000 ($ 600.000 ποσό που πραγματοποιήθηκε μείον $ 437.000 προσαρμοσμένη βάση). Σημείωση από μια υψηλότερη προσαρμοσμένη βάση δίνει ένα μικρότερο κέρδος από την πώληση, που μπορεί να είναι επωφελής για τον φορολογούμενο.


Βίντεο: