Σε Αυτό Το Άρθρο:

Η κατανόηση των φορολογικών επιπτώσεων μιας αναχρηματοδότησης εξαργύρωσης είναι ένα απλό θέμα κατανόησης του τι φορολογεί η κυβέρνηση. Πληρώνουμε φόρους επί του εισοδήματος και των κερδών. Μια αναχρηματοδότηση ρευστότητας μπορεί να φαίνεται σαν ένα εισόδημα, καθώς, εξ ορισμού, σας δίνει μετρητά. Ωστόσο, είναι, από την άποψη του πλούτου, στην καλύτερη περίπτωση ένα πλύσιμο. Παρόλο που έχετε περισσότερα χρήματα στην τσέπη σας, έχετε λιγότερα χρήματα αποθηκευμένα στην ιδιοκτησία σας. Δεδομένου ότι αυτό δεν χαρακτηρίζεται ως εισόδημα, δεν οφείλεται φόρος επί της αρχικής πληρωμής μετρητών. Ωστόσο, οι αναχρηματοδοτήσεις μπορούν να έχουν άλλες φορολογικές επιπτώσεις.

Πληρώνετε φόρο σε αναχρηματοδότηση;: φόρο

Τα μετρητά σε αναχρηματοδότηση ρευστότητας δεν φορολογούνται.

Λόγοι για την αναχρηματοδότησή σας

Η επίδραση αναχρηματοδότησης των αναχρηματοδοτήσεων στους φόρους σας εξαρτάται άμεσα από το τι θα κάνετε με τα χρήματα. Εάν εξαργυρώνετε για να βελτιώσετε το σπίτι σας, το νέο χρέος θεωρείται "χρέος εξαγοράς" και ο τόκος για την υποθήκη σας εκπίπτει με τα πρώτα $ 1.000.000 ή $ 500.000 του υπολοίπου της υποθήκης, ανάλογα με το εάν καταθέτετε ως παντρεμένο ζευγάρι, ή με κάποια άλλη κατάσταση, όπως η απλή ή η παντρεμένη-κατάθεση-ξεχωριστά. Αν παίρνετε μετρητά για άλλους σκοπούς, όπως η μείωση του χρέους, μπορείτε μόνο να αφαιρέσετε τους τόκους από τα πρώτα 100.000 δολάρια του χρέους "home equity".

Σημεία και Κόστος

Οποιαδήποτε σημεία που εμπλέκονται στην αναχρηματοδότησή σας μπορούν να αφαιρεθούν με την πάροδο του χρόνου, με την προϋπόθεση ότι θα κατανεμηθούν σε χρεωστικούς τίτλους απόκτησης ή έκπτωσης. Για να υπολογίσετε την ετήσια έκπτωσή σας, διαιρέστε το συνολικό ποσό που έχετε ξοδέψει σε μονάδες κατά τη διάρκεια του δανείου (σε έτη). Για παράδειγμα, εάν πληρώσατε δύο πόντους για να πάρετε δάνειο ύψους 200.000 δολάρια 30 ετών, το συνολικό κόστος θα ήταν 4.000 δολάρια. Θα μπορείτε να διαγράψετε 133 δολάρια ετησίως, μέχρι να εξοφληθεί το δάνειο.

Επιπτώσεις στην Πώληση Βάση

Λάβετε υπόψη ότι η λήψη χρημάτων από την ιδιοκτησία σας δεν επηρεάζει τη φορολογική της βάση. Αν ένα παντρεμένο ζευγάρι αγόρασε ένα ακίνητο για $ 100.000, το κράτησε για αρκετά χρόνια και το πώλησε για $ 1.000.000, θα είχαν φορολογητέο κέρδος κεφαλαίου ύψους $ 400.000, μετά τον αποκλεισμό των $ 500.000. Ακόμη και αν είχαν υποθήκη αξίας 800.000 δολαρίων επί του ακινήτου κατά τη στιγμή της πώλησης και έλαβαν μόνο περίπου 130.000 δολάρια μετά την πληρωμή των προμηθειών δανείου και μεσιτείας, θα έπρεπε ακόμα να πληρώσουν φόρους υπεραξίας για το σύνολο των 400.000 δολαρίων. Αυτό είναι όπου το γεγονός ότι μια αναχρηματοδότηση εξαργύρωσης δεν φορολογείται μπορεί να επανέλθει στους ιδιοκτήτες δαγκώματος.

Ανταλλαγές επενδύσεων σε ακίνητα

Ο φορολογικώς ουδέτερος χαρακτήρας των αναχρηματοδοτήσεων αναχρηματοδοτήσεων μπορεί να είναι χρήσιμος για τους επενδυτές που πωλούν το ακίνητό τους και αγοράζουν περισσότερο ακίνητη περιουσία μέσω μιας αναβαλλόμενης φορολογίας 1031. Επειδή αυτές οι ανταλλαγές δεν τους επιτρέπουν να πάρουν οποιαδήποτε μετρητά από τις συναλλαγές πώλησης και αγοράς, επιστρέφοντας μετά από το γεγονός να βγάλει μετρητά είναι μια εξαιρετική επιλογή. Οι επενδυτές που εξετάζουν αυτή τη στρατηγική θα πρέπει να συνεργαστούν στενά με έναν λογιστή και φορολογικό δικηγόρο, ο οποίος είναι πολύ έμπειρος στις 1031 ανταλλαγές για να εξασφαλίσει ότι ο χρονοδιαγράμματός τους συμμορφώνεται με τους κανονισμούς IRS, οι οποίοι βρίσκονται σε εξέλιξη σε αυτό το θέμα.


Βίντεο: